Verticalização Avança na Habitação

Os apartamentos já ocupam uma área útil maior do que as casas em São Paulo, que completaram 468 anos, segundo levantamento realizado em 2021 pelo CEM (Centro de Estudos Metropolitanos) e pela Fapesp (Fundação de Amparo à Pesquisa do Estado de São Paulo).

Em 2000, a área de construção era de 158,4 milhões de metros quadrados e a área de construção era de 104,2 milhões de metros quadrados. Vinte anos depois, os apartamentos ocupam 190,4 milhões de metros quadrados e as casas ocupam 183,7 milhões de metros quadrados.

Esta é a maior diferença desde 2016, ano em que os apartamentos apareceram liderando o caminho.

Em termos de unidades, há mais casas (1.376.726), mas o número de apartamentos (1.375.884) aumentou 87% entre 2000 e 2020, os preços das casas subiram 12 %. O estudo utilizou dados da Secretaria Municipal de Fazenda do IPTU.

A verticalização é uma tendência observada por décadas. Assim, este processo antecede o Plano Geral de 2014 e a Lei de Zonação de 2016, embora ambos afetam a distribuição dos edifícios, explica Eduardo Marquez, diretor do CEM, professor do Departamento de Ciências Políticas da USP e um dos autores do estudo.

Ele afirma que o Plano Geral visa apenas concentrar e dirigir a verticalização nas proximidades das estações de metrô e dos corredores de ônibus, incluindo para reduzir o tráfego de veículos.

No entanto, a presença de um maior número de edifícios não é sinónimo de um aumento da densidade da população. A verticalização pode reduzir a densidade nas regiões onde há edifícios com um grande número de lugares de uso público e vários apartamentos, mas grandes, com valores mais altos.

Quando se combinam verticalidade e densidade, o saldo é positivo, na opinião dos urbanistas. A cidade compacta é mais sustentável, aproveita melhor a infraestrutura e reduz os problemas de mobilidade e isolamento.

Os benefícios também se estendem à economia ao atrair mais serviços e comodidades, diz Claudio Bernardes, presidente do conselho consultivo e colunista do Secovi-SP (Associação de Habitação de São Paulo) na Folha.

Habitante da Chácara das Jaboticaberas, loteamento de 1925 e localizado na Vila Mariana, a arquiteta Jurema de Oliveira, trabalhou para transformar esta parte do bairro, em novembro de 2021.

Ela observa que entre os novos prédios da região, mais atenção é dada aos estúdios, principalmente próximos às universidades, para atrair estudantes.

Para Oliveira, a verticalização é necessária, mas ela critica a pasteurização e as construções de alto padrão por substituir lugares que formam identidades comunitárias.

Dados do Secovi mostram lançamentos (2.362) e vendas (2.514) de imóveis entre 30m² e 45m² em São Paulo em novembro de 2021 em posição de liderança. No mesmo mês, o estoque dessas unidades era de 26,1 mil unidades, ou 47,3% (55,2 mil) do total.

Bernardes explicou que a redução do tamanho dos apartamentos atende à demanda por preços mais baixos de imóveis, diluindo ainda mais o custo das unidades de terreno. “Os apartamentos estão ficando menores e não cabem no bolso.”

Para ele, esse modelo tem funcionado para aproximar mais pessoas do transporte público, embora a infraestrutura ainda não permita que eles abram mão de seus carros.

Beatriz Rufino , professor de arquitetura e urbanismo da USP, acredita que os estúdios representam a atualização da cidade, principalmente para morar em áreas centrais.

E eles acreditam que fazem parte de uma tendência de imóveis destinados ao investimento, mas que não atendem a famílias de baixa renda.

Segundo estudo da Fapesp, entre 2000 e 2020, o número de apartamentos de classe média passou de 516,3 mil para 876,6 mil, ou seja, 69,7%, e se tornou o tipo mais comum na capital. O número de apartamentos de luxo passou de 120,5 mil para 262,5 mil, um aumento de 117,7%.

O padrão imobiliário é classificado por área, preço, vagas de estacionamento e banheiros. .

“Isso inverte o discurso empresarial de que a verticalização deve dar acesso à população onde está a infraestrutura. As pessoas que vêm morar já têm acesso ao local que precisam porque pagam 2 milhões de reais por um apartamento”, diz Oliveira.

Marques, da CEM, disse que propriedades grandes e de alto valor contrariam o plano diretor, que preconizava unidades menores para pessoas de baixa renda.

Quando concluídoda Segundo especialistas, verticalizar significa bloquear as vistas, perder a luz do sol e sufocar as casas, principalmente no coração de uma comunidade. Outro problema era o enclausuramento das paredes, o que tornava os prédios mais isolados e as ruas mais desertas.

Um sinal da discussão sobre a verticalização é o edifício Figueira Altos do Tatuapé, na Zona Leste, inaugurado em setembro de 2021, mas autorizado em 2013, antes da entrada do plano diretor efeito.

A regulamentação atual não permite que a casa de 168 metros de altura fique localizada no centro da comunidade, com limite de altura de 28 metros.

Rufino, da USP, observa que o processo de não haver densidades populacionais e moradias populares nos eixos para famílias de baixa renda está impactando favelas como Heliópolis e Paraisópolis, que também ganharam altura devido ao déficit habitacional.

Ao contabilizar apenas características oficiais, os dados do IPTU excluem grande parte da construção irregular, principalmente em favelas, como no bairro de Sabubimba, diz.

É preciso pensar também nos diferentes modelos habitacionais que surgiram durante a formação de São Paulo, bem como preservar importantes referências de bairros, como igrejas, praças e parques.

Outro ponto é contornar a divisão entre nimbys e yimbys, as abreviações “não no meu quintal” (não no meu quintal) e “sim, no meu quintal” (Sim, no quintal da minha casa), os movimentos são retos contra e a favor da vertical.

“Bairros inteiros fogem dessa lógica. Essa luta vem de grupos muito distintos dos dois lados: a diferença é que uns querem construir um prédio e outros não, " ele diz. . Para Chiconi, o debate deve se concentrar na redução da desigualdade, ser multifacetado e abordar os aspectos políticos, econômicos, culturais e sociais, como o aumento da pobreza e o racismo estrutural , que afastam os negros do centro.

O urbanista Lucas Chiconi destaca que as periferias têm menos infraestrutura e são mais populosas, tornando as condições mais precárias.

“São dois lados da mesma moeda. Por um lado, há a gentrificação com a verticalização dos bairros de classe média e a substituição por prédios de alto padrão. , bairros de alta renda que não querem verticalização porque não querem dar a conhecer este lugar.”

Lucila Lacreta, do Movimento Defenda São Paulo, acredita que a entidade, que reúne associações de moradores e defende a proteção do meio ambiente e do patrimônio da cidade, precisa desenvolver um plano de bairro para medir o impacto ambiental e estrutural de cada área, ponto compartilhado por Oliveira. Da Vila Mariana, que não vê falhas no plano diretor.

Marques da CEM acredita que em futuras revisões será fundamental reforçar as orientações para organizar as verticais e aproximar a densidade populacional do eixo transporte.