Retrofit: uma tendência imobiliária que veio pra ficar?

A reutilização de construções deve ser considerada uma incorporação imobiliária

O Contexto

Os tópicos de sustentabilidade e preservação ambiental têm lugar especial nos planos de negócios do setor imobiliário graças ao crescimento da ESG (ambiental, social e de governança) que veêm ocorrendo desde 2005.

Empresas imobiliárias veêm procurando soluções para manter suas operações alinhadas com os princípios de sustentabilidade devido à expansão das cidades e à limitada disponibilidade de terrenos.

Empreendimentos imobiliários baseados no “retrofit” e ampliação de estruturas já existentes começaram a ser considerados cada vez mais por empreendedores.

Esta opção, alem de economicamente viavel, é mais ecológica e adere às regras de reabilitação das cidades brasileiras, reutilizando as estruturas existentes e produzindo menos lixo. O retrofit pode, sem dúvida, contar como empreendimento imobiliário.

O que é o retrofit?

O retrofit é um método para dar nova vida às estruturas existentes. Seu objetivo é modernizar as estruturas históricas a fim de atender às demandas contemporâneas. Entretanto, não é uma reabilitação ou reparo simples.

Numerosas estruturas que foram construídas décadas ou mesmo séculos atrás, como foi o caso em alguns casos na Europa, requerem modificações para torná-las mais adequadas, seguras e agradáveis.

Portanto, o objetivo do retrofit é fazer ajustes para que a estrutura seja modernizada, as comodidades sejam melhoradas e a estética seja atualizada, mantendo suas características históricas e arquitetônicas originais.

O que diz a lei em relação ao retrofit

O desenvolvimento pode, a critério do desenvolvedor, estar sujeito ao regime de segregação, como previsto na Lei nº 4.591/1964. Sob este regime, o terreno e os acessos, assim como outros bens e direitos, permanecerão distintos do patrimônio do incorporador, destinados à conclusão do empreendimento.

O Regime Especial de Tributação (RET) da Lei 10.931/2004 é uma opção para projetos imobiliários sujeitos ao regime de apropriação. Entretanto, a Receita Federal do Brasil (RFB) já afirmou que a escolha do STR seria contrária à sustentabilidade e à preservação ambiental, pois um projeto de retrofit não seria considerado uma incorporação imobiliária.

De acordo com este documento, estas propriedades seriam compradas para desenvolvimento imobiliário e, dada a possibilidade de que o RET fosse contestado, as incorporadoras poderiam demoliras em favor de novas construções em vez de reequipá-las.

O RET pode ser usado para desenvolvimento imobiliário através de retrofit, de acordo com uma decisão recente: “Neste caso particular de impostos, há interesses em jogo que vão além da tributação de um empreendimento convencional para considerar aspectos de preservação paisagística e ambiental, que são importantes para a sociedade como um todo e devem ser tratados pelo Estado com a intenção de preservá-los em vez de destruí-los ou desfazê-los. Neste sentido, a reforma de retrofit considera estes interesses meta individuais, que o Estado é responsável por fazer cumprir, a um nível consideravelmente mais elevado”.

Retrofit não é uma novidade

O projeto Pinacoteca de São Paulo, realizado por um dos melhores arquitetos brasileiros, Paulo Mendes da Rocha, é um dos melhores exemplos de aplicação de retrofit no Brasil.

A estrutura original, construída no final do século XIX, tem visto várias ocupações ao longo dos anos, assim como mudanças, danos e até mesmo abandono.

Portanto, a adaptação técnica e funcional do edifício para transformá-lo completamente na Pinacoteca foi o principal objetivo do projeto de reavivamento.

Para isso, vários problemas tiveram que ser resolvidos, incluindo umidade, um layout original rigoroso e um plano de acesso que foi comprometido pelo entorno.

O projeto incluiu modificações como a manutenção do edifício histórico e suas fachadas externas, instalação de uma nova rede, construção de uma nova área interior, reforço do piso para a integridade estrutural, elevadores presentes para garantir a acessibilidade e telhados cobertos de vidro para maximizar a luz natural.