Perspectivas para o Mercado Imobiliário para o restante de 2022

Quais as perspectivas para o Mercado Imobiliário para o restante de 2022?

Antes de responder essa importante pergunta, precisamos entender nosso contexto.

O contexto

De agosto de 2015 a setembro de 2016, a taxa Selic permaneceu em 14,25%. Em seguida, diminuiu progressivamente até 2,00% em outubro de 2016 e ali permaneceu por mais seis meses, até setembro de 2020. Em seguida, aumentou mais uma vez até atingir 13,75% hoje.

O INCC acumulado de 12 meses para este período variou de 6,43% em setembro de 2016 a 11,66% no presente. Atingiu um pico de 17,35% em julho de 2021 e foi de 5,02% em setembro de 2020.

Temos taxas de juros altas, de dois dígitos e inflação contínua.

Como o Banco Central quer ter certeza de que a inflação diminuirá gradualmente antes de baixar as taxas de juros, prevê-se que a inflação diminuirá mais rapidamente do que as taxas de juros.

O número de casas e apartamentos que foram lançados na nação entre abril e junho diminuiu 15,4%.

Com a taxa Selic em alta, as despesas de construção em alta e os problemas com o programa Casa Verde Amarela (CVA), a indústria da construção civil previu um futuro sombrio no primeiro semestre do ano. Os lançamentos de casas e apartamentos no país caíram 15,4% entre abril e junho, para 63.878 unidades, enquanto as vendas caíram 5,5%, para 72.861 unidades.

O clima para o segundo semestre

No entanto, a atmosfera neste segundo semestre mudou completamente. Por exemplo, a Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil (CBIC) prevê atualmente que os lançamentos e vendas de imóveis residenciais este ano deverão ser comparáveis aos verificados em 2021, quando a indústria teve atividade recorde.

Segundo José Carlos Martins, presidente da CBIC, uma das principais razões para o retorno do otimismo foram as mudanças feitas na CVA, o que permitiu a retomada das contratações. Segundo Martins, as contratações aumentaram 20% em julho em relação ao mesmo mês de 2021 e continuam no mesmo ritmo em agosto. O programa havia visto um decréscimo de 36,5% nos lançamentos e uma queda nas vendas de 14,6% entre abril e maio.

Como o aumento dos custos de construção exigiu um aumento nos preços dos imóveis, o que não foi apoiado por um aumento do poder de compra da população, uma parcela significativa dos projetos de CVA foi adiada ou abandonada nos últimos meses. Devido a isso, o governo federal desenvolveu planos de estímulo para deflacionar o CVA, incluindo um aumento na quantidade de subsídios liberados, uma extensão dos períodos de financiamento e um ajuste nos grupos de renda dos mutuários.

A necessidade de capital no setor

Entretanto, é importante ter em mente que o mercado imobiliário é altamente dependente de dinheiro, portanto tanto as incorporadoras quanto os clientes devem usar o financiamento porque é preciso muito capital para criar e muito pouco dinheiro para uma compra.

Este mercado também tem um ciclo longo onde leva vários anos para fornecer as mercadorias.

Empréstimos grandes e de longo prazo são suscetíveis ao aumento das taxas de juros, e mercados com ciclos longos requerem cenários que sejam estáveis, calmos e previsíveis.

Lançamentos versus vendas em junho de 2022 são 47% e 72% mais caros em termos de unidades e valor, respectivamente, de acordo com o Relatório PMI Secovi-June SP 2022 - Pesquisa de Mercado Imobiliário para a Região Metropolitana de São Paulo.

Os lançamentos são 26% mais caros em termos de unidades e 40% mais caros em termos de valor do que as vendas de 12 meses totalizadas em junho de 2022.

Em geral, os estoques sobem quando há mais lançamentos do que vendas. O VSO para junho de 2022 é 8,8%, ou 11,3 meses, maior que o VSO para junho de 2021, que é 13,1%, ou 7,6 meses.

De acordo com o estudo da CNI sobre confiança na atividade e no emprego neste setor, os desenvolvedores parecem estar entusiasmados apesar da inflação crescente, das altas taxas de juros e da perda do poder aquisitivo do público.

Desde janeiro de 2020, houve uma abertura líquida de 527 mil novos empregos no Brasil, de acordo com o Caged, uma estatística que apóia esta confiança em relação ao emprego.

Embora tenha havido uma diminuição de 15% nas unidades financiadas e um aumento de 21% no valor durante o primeiro semestre de 2022 e 2021, de acordo com a Abecip. Traga as vendas.

Dois anos de crescimento

De acordo com Luiz França, chefe da Associação Brasileira de Incorporadores Imobiliários (Abrainc), a indústria imobiliária provavelmente se expandirá durante os próximos dois anos. Ele afirma que não houve nenhum aumento abrupto nos custos de material. A taxa positiva de criação de empregos do país é outro elemento vantajoso.

Além disso, ele acha que a oferta e a demanda estão muitas vezes em equilíbrio. Ele disse: “Estamos vendo o estoque diminuir à medida que as casas estão sendo vendidas”. Em maio de 2021, o estoque disponível de imóveis residenciais novinhos em folha levou 13 meses para ser vendido, em comparação com apenas 9 meses agora.

Finalmente, ele observou que há previsão de uma diminuição da taxa Selic a partir de meados do próximo ano, o que permitirá uma diminuição das taxas de juros impostas às hipotecas e ao desenvolvimento do setor.

Segundo Martins da CBIC, o impacto que um aumento nas taxas de juros pode ter sobre as taxas de empréstimos imobiliários brasileiros é bem conhecido, e os dados indicam que os juros ao consumidor ainda são altos.

Finalmente, ele observou que há previsão de uma diminuição da taxa Selic a partir de meados do próximo ano, o que permitirá uma diminuição das taxas de juros impostas às hipotecas e ao desenvolvimento do setor.

Segundo Martins da CBIC, o impacto que um aumento nas taxas de juros pode ter sobre as taxas de empréstimos imobiliários brasileiros é bem conhecido, e os dados indicam que os juros ao consumidor ainda são altos.