Panorama do Mercado Imobiliário no estado de São Paulo

Venda de imóveis novos sobe 10,8 por cento em São Paulo

De acordo com uma pesquisa do Sindicato da Habitação (Secovi-SP) publicada na sexta-feira, 2, as vendas no mercado imobiliário residencial da cidade de São Paulo aumentaram enquanto os lançamentos diminuíram no mês de julho. Segundo o relatório, em julho foram vendidas 5.955 novas unidades residenciais na capital paulista, um aumento de 10,8% em relação ao mês correspondente de 2021.

O valor total das residências vendidas em julho foi de R$ 2,77 bilhões, o que representa um aumento de 1,6% em termos comparáveis. A velocidade de vendas diminuiu de 10,2% um ano antes para 8,5% em julho (percentual de unidades vendidas em relação aos lançamentos e estoques).

O número total de unidades vendidas durante o período de 12 meses (agosto de 2021 a julho de 2022) aumentou 6,4% do período de 12 meses anterior para 69.647. (agosto de 2020 a julho de 2021). Em termos de valor, as vendas diminuíram 3,4% sobre os 12 meses anteriores para R$35,2 bilhões. A velocidade de vendas caiu de 59% para 53% em um ano em relação ao trimestre anterior.

Venda de imóveis usados sobe ainda mais (24,11 por cento) no início do segundo semestre

De acordo com uma pesquisa realizada pelo Conselho Regional de Corretores Imobiliários de São Paulo (CRECISP), as vendas de imóveis usados na Baixada Santista aumentaram 24,11% entre os meses de junho e julho deste ano.

Oito das nove cidades que compõem a Baixada Santista foram representadas na pesquisa por 88 agentes e corretores imobiliários: Bertioga, Guarujá, Santos, São Vicente, Praia Grande, Itanhaém, Mongaguá, e Peruíbe.

A compra de bens imóveis em julho foi distribuída da seguinte forma: 11,11% para casas e 88,89% para apartamentos. A maioria dos imóveis (64%) foi comprada por até R$ 300.000 no total.

Aqueles que tomaram a decisão de comprar uma casa preferiram casas com dois quartos, uma ou duas vagas de estacionamento e um planta que variava de 51 a 200 m².

Os apartamentos mais populares tinham dois quartos, um estacionamento e uma área útil entre 51 e 100 m².

“Durante a epidemia, muitos indivíduos se mudaram para as casas de férias costeiras. Agora podemos ver que essas pessoas estão procurando mais conforto e estão vendendo sua casa menor e comprando uma maior. A entrada de novos habitantes impulsionou o mercado imobiliário da Baixada Santista, particularmente em Santos, Praia Grande e Guarujá”, segundo José Augusto Viana Neto, chefe do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de SP (CRECISP).

Situação dos Alugueis

Apesar da boa notícia em relação ao IGP-M negativo do mês de agosto de 2022, o mercado de locação da região sofreu um declínio de 10,86% nos meses de junho e julho.

68,42% dos novos inquilinos optam por alugar um apartamento. 31,58% a mais de pessoas preferiram as casas.

A maioria dos novos aluguéis (76,67%) foram para casas com aluguéis de até R$ 1.750,00. Segundo Viana, “a faixa de preços dos aluguéis na Baixada Santista tem uma peculiaridade: a maioria são aluguéis de até R$ 1.750,00, uma média que é pouco frequente em outros distritos do estado”.

De acordo com o relatório, casas com dois quartos e apartamentos com um quarto são os tipos de habitação mais frequentemente alugados. Os novos inquilinos escolheram residências nos dois tipos (casas e apartamentos) com uma vaga de estacionamento e uma área útil de 51 a 100 m².

As vendas de imóveis caíram 35,76% no início do ano, enquanto os aluguéis subiram 22,22%. O estudo revelou um aumento nas vendas (56,87%) e uma queda nos aluguéis (-28,47%) em fevereiro. Em março houve uma queda nas vendas (-17,14%) e um aumento nos aluguéis (15,62%) quando o primeiro trimestre chegou ao fim.

As vendas e a atividade de aluguel diminuíram 4,96% e 13,96%, respectivamente, em abril. Em maio houve um declínio contínuo nas vendas (-31,14%), mas um aumento nos aluguéis (32,28%). As vendas cresceram 22% em junho, enquanto as vagas de aluguel caíram 5,72%.

O presidente do CRECISP também discutiu as perspectivas para o restante do ano. “As perspectivas para a segunda parte do ano são bastante favoráveis. No entanto, na semana passada, houve um aumento nas taxas de juros e isto tem um impacto no mercado, porque o financiamento é a principal maneira de comprar um imóvel. Entretanto, prevê-se que os bancos não aumentarão as taxas, de acordo com ele. “O crescimento do número de empregos formais, que afeta as decisões dos consumidores na compra de imóveis, é outra razão pela qual somos positivos”.

Casos Excepcionais

Se você já teve uma conversa recente com um corretor de imóveis na cidade de São Paulo, você está ciente de que um de seus principais pontos de venda é o quão próximo o empreendimento está de uma estação de metrô e como isto elevará o valor de seu aporte (investimento). De acordo com um estudo detalhado publicado pela Loft Dados, uma divisão da empresa Loft que gera informações sobre o mercado imobiliário, estes especialistas estão corretos.

De acordo com esta pesquisa, o preço de um imóvel normalmente aumentará 4% se estiver próximo a algumas das estações da Linha 4 - Amarela que o estudo está focando. Na realidade, isto significa que o mesmo apartamento custaria R$ 672.000 se estivesse situado a 600 metros do metrô e R$ 700.000 se estivesse situado próximo à estação. Já que esta é uma média, nem todas as paradas verão o mesmo efeito.

Estar a 100 metros ou 600 metros de distância tem um efeito insignificante ou nulo no valor do metro quadrado do imóvel em áreas mais afluentes, como as áreas ao redor das estações Fradique Coutinho, Faria Lima, e Higienópolis-Mackenzie. Esta mudança é de apenas cerca de 1%. A Estação Pinheiros experimenta a mesma coisa.

Por outro lado, viver perto por meio de mais valorização em cidades como Republica, Oscar Freire, Butant, e Luz. A maior variação pode ser encontrada na Luz, onde viver a 600 metros da estação pode resultar em gastos de 6% a 7% a menos por metro quadrado. Neste caso, custaria 651.000 Reais se o exemplo de uma propriedade de 700.000 Reais fosse empregado.

Um argumento a favor é que o Estaço da Luz está próximo de locais famosos como a Pinacoteca, Museu da Língua Portuguesa, Sala São Paulo, assim como o Parque Jardim da Luz, apesar de estar situado em um dos setores mais pobres do centro da cidade.

Uma terceira conclusão é que os imóveis são tanto mais valorizados quanto mais longe está da estação. Isto foi confirmado em duas estações: Paulista, onde os imóveis mais próximos da estação são avaliados em 3% a mais por metro quadrado do que aqueles a 600 metros de distância; e Paulo-Morumbi, onde a avaliação é 3,7% mais alta na mesma distância.

O gerente de dados e economista Rodger Campos, 34 anos, acredita que uma série de fatores, incluindo o ruído, o tráfego pesado de pedestres e carros, a existência de ambulantes nas proximidades e até mesmo pequenos roubos, podem explicar este comportamento de mercado. Segundo ele, servirá como um símbolo do “custo” de ter uma estação ali para aqueles com maior renda.

Através de anúncios que foram colocados entre maio de 2019 e março de 2022, 307.530 propriedades próximas às estações foram avaliadas para determinar o impacto da distância em relação a estar mais ou menos perto do metrô. A parada da Vila Sônia, que só começou a operar plenamente em maio passado, não está incluída nos dados.