Juros do crédito imobiliário não acompanham a Selic

Em comparação com a última vez que as taxas de juros de curto prazo estavam nos dois dígitos, os empréstimos habitacionais mostraram ser muito mais robustos ao aumento da taxa Selic neste ano. Os bancos têm modificado as taxas em uma situação de maior concorrência, mas a velocidade e a extensão da repercussão têm sido mais suaves.

De acordo com estatísticas, os cinco maiores bancos públicos e privados ofereceram novas concessões a uma taxa média de 9,33% em agosto, que é 4,4 pontos percentuais menor do que a taxa de juros de referência. A taxa média de juros cobrada na linha com dinheiro da poupança subiu para 11,24% em novembro de 2016, enquanto a Selic também estava em 13,75%.

O que os especialistas dizem

De acordo com Romero Gomes de Albuquerque, diretor de empréstimos e finanças do Bradesco, “No ano e meio anterior, a taxa Selic cresceu cerca de 600%, passando de 2% ao ano para 13,75%, enquanto o crédito imobiliário passou de cerca de 7% ao ano para perto de 9,5%, um aumento de apenas 36%.

Os executivos observam uma mudança no nível do segmento, com a tecnologia apoiando a demanda.

“Os bancos consideram os empréstimos imobiliários como uma mercadoria chave e querem ter essas atividades em seus balanços”, alegou o executivo.

“Isto desenvolve uma rivalidade que faz com que a passagem da ascensão da Selic ocorra em uma proporção cada vez menor”, afirma Albuquerque.

O diretor do Bradesco reconhece que há um risco de que as taxas de financiamento imobiliário possam se aproximar de dois dígitos, mas neste momento, ele não vê isto como uma tendência.

Ele avalia: “Esperamos que não haja necessidade de atingir este nível. Pode até acontecer que as taxas se tornem de dois dígitos.

Priscilla Basso, coordenadora do crédito imobiliário da MelhorTaxa, aponta que os bancos ajustaram suas taxas em junho e especula que pode haver outro aumento antes do final do ano.

Entretanto, mesmo neste caso, ele diz que espera que não chegue a dois dígitos.

A revisão de junho teve um impacto mínimo de 0,04 pontos percentuais no cálculo da média da MelhorTaxa.

Thales Ferreira Silva, diretor de crédito imobiliário e consórcio do Ita Unibanco (ITUB4), afirma que ele acha que o banco não deve elevar as taxas de juros em um futuro próximo. Ele reconhece, no entanto, que “talvez façamos uma análise no final do ano”.

Em um ano eleitoral e com uma Selic próxima a 14% ao ano, a persistência da taxa de um dígito contribui para a explicação do elevado número histórico de empréstimos imobiliários. Uma alternativa para fugir das altas taxas é comprar empreendimentos na planta, ressalta.

De acordo com José Ramos Rocha Neto, presidente da Associação Brasileira de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), 2022 será o segundo melhor ano da história do crédito imobiliário.

“O financiamento global do setor atingiu R$ 113 bilhões no primeiro semestre, e podemos chegar a cerca de R$ 250 bilhões até o final do ano”, afirma ele.

De acordo com dados da Abecip, somente o crédito baseado na poupança (SBPE), que inclui empréstimos para construção e compra, terá atingido R$ 205,4 bilhões em 2021.

O montante aumenta para um recorde de R$ 255 bilhões quando todo o volume de atividades financiadas pelo FGTS é incluído.

O valor total das concessões na SBPE de janeiro a junho do ano passado foi de R$ 97 bilhões.

Novas operações de empréstimos imobiliários utilizando fundos de poupança foram de R$ 85,6 bilhões em 2022, um decréscimo de 11,8% sobre os seis meses anteriores.

No entanto, a velocidade este ano é excepcionalmente rápida em termos históricos. De acordo com Silva de Ita, o banco criou R18,8 bilhões de R18,8 bilhões em financiamento de novas casas para pessoas que utilizam suas economias em apenas sete meses.

“Esse montante é 45% a mais do que o total de Ita de 2019”. E com base nos dados preliminares de agosto, devemos encerrar o acumulado de oito meses com um valor bastante semelhante ao que alcançamos para o ano inteiro de 2020”.

De acordo com Sandro Gamba, diretor de negócios imobiliários do Santander (SANB11), “é crucial destacar que o ano passado foi um ano recorde e 2022 está apresentando uma produção relevantemente alta e representativa, embora com uma queda em volume em relação a 2021”.

O CEO reflete sobre como o volume alcançado há um ano seguiu uma taxa de juros em mínimos históricos, “o que elevou a maior marca de sempre na produção”.

De acordo com a Gamba, o pool de possíveis requerentes de crédito para compra de casas cresce 10% para cada ponto percentual que a taxa básica de juros diminui.

Segundo ele, cada 1% de queda na taxa resulta em um aumento de 10% na base de indivíduos que podem obter crédito.

Semelhante a como as altas taxas de juros funcionam na mesma direção, elas também têm um impacto restritivo.

Segundo Rocha Neto da Abecip, o cenário de expansão econômica e melhoria em outros indicadores macroeconômicos, como o desemprego, contribui para manter o prognóstico otimista para o restante do ano.

“Em comparação com a era recessiva entre 2015 e 2017, o setor está significativamente menos abastecido agora. Isto é resultado das vendas do ano passado, que aumentaram drasticamente em volume. A entrega de lançamentos dos avanços propostos entre 2020 e 2021 em uma situação de baixos estoques permite que o motor financeiro continue funcionando, sem perder a sustentação, com um cenário de crescimento econômico”.

Segundo Rocha Neto da Abecip, o cenário de expansão econômica e melhoria em outros indicadores macroeconômicos, como o desemprego, contribui para manter o prognóstico otimista para o restante do ano.

“Em comparação com a era recessiva entre 2015 e 2017, o setor está significativamente menos abastecido agora. Isto é resultado das vendas do ano passado, que aumentaram drasticamente em volume. A entrega de lançamentos dos avanços propostos entre 2020 e 2021 em uma situação de baixos estoques permite que o motor financeiro continue funcionando, sem perder a sustentação, com um cenário de crescimento econômico”.

Albuquerque, que é funcionário do Bradesco, teve a mesma impressão. Ele afirma: “Eu acho que é o novo normal para a indústria”. “Esperamos que o mercado aumente de forma constante”.

A Gamba do Santander acrescenta que os bancos continuaram a ter um interesse maior pela linha, apesar da revolução tecnológica do setor.

Hoje, ele afirma, “temos muito mais capacidade para processar concessões”. Neste momento, ele continua, “podemos concluir um negócio em apenas 12 dias”.

Há alguns anos atrás, o executivo argumentou, teria sido impossível contratar a linha 100% via telefone celular.

Apesar do prognóstico otimista, os especialistas prevêem uma desaceleração no segundo semestre devido à incerteza relacionada às eleições, bem como outros fatores, incluindo a inflação persistentemente alta e as taxas de juros de dois dígitos.

O diretor do Bradesco avalia: “Vemos um segundo semestre um pouco mais fraco do que o primeiro semestre”.

“Os lançamentos podem ser atrasados à medida que as eleições se aproximam e, neste sentido, o segundo semestre pode ser mais fraco”, especula ele.

O diretor de negócios imobiliários do Santander também chama a atenção para as estatísticas que mostram um declínio na taxa de transações imobiliárias no mercado, um sinal de uma possível desaceleração no mercado de crédito.

De acordo com os balanços das incorporadoras imobiliárias de capital aberto, “as informações sugerem uma queda nos lançamentos de vendas, e se a venda de imóveis no andar principal cair, o crédito imobiliário tende a diminuir em algum momento”, afirma ele.

O professor continua: “Ainda não estamos vendo este impacto, mas isto pode sinalizar um segundo semestre um pouco mais fraco do que o primeiro, mas não podemos verificar isto no momento”.

Uma das apostas do setor é que as perspectivas macroeconômicas para o final do ano apoiariam um nível de estabilidade para as taxas de juros pagas nas linhas de financiamento da casa.

De acordo com Albuquerque do Bradesco, “a canalização necessária de 65% do ‘financiamento’ da poupança para empréstimos imobiliários ajuda a manter as taxas abaixo da Selic”.

Segundo ele, “a grande maioria dos bancos não mais concede crédito apenas para satisfazer a lei e tem carteiras maiores do que o financiamento da poupança”.

Os bancos normalmente também respondem às oscilações das futuras curvas de juros de longo prazo, já que, como é o caso da maioria das instituições, este financiamento é híbrido e inclui uma parcela que é retida pelo Tesouro.

Um cenário melhor é esperado para o diretor do Bradesco entre o final de 2022 e o início de 2023.

“Já notamos uma tendência de enfraquecimento da inflação e talvez um arrefecimento das taxas de juros no primeiro semestre de 2023”.

Quais são as taxas de financiamento dos grandes bancos?

No final do ano, o financiamento de uma casa pode custar mais, segundo Priscilla Basso, a coordenadora da plataforma Melhortaxa. Isto se deve ao fato de que em 2022, a taxa média de juros para o financiamento imobiliário aumentará.

De acordo com Basso, a próxima instituição financeira a aumentar as taxas de juros seria o Bradesco, que agora tem uma taxa de 9,5% ao ano, elevando a taxa média do financiamento imobiliário.

Como resultado, o aumento da taxa básica de juros (Selic), que subiu de 2% ao ano em março do ano passado para os atuais 13,75%, coincide com o aumento do custo dos empréstimos imobiliários.

Aumento na taxa de juros típica do financiamento

A taxa média para financiamento imobiliário aumentou de 6,9% para 9,2% durante o mesmo período de tempo. Como resultado, Basso disse ao Money Times que o aumento médio de 2,3 pontos percentuais impossibilitou as famílias de financiar uma casa, particularmente para aquelas com salários mensais de até R$10.000.

Hoje é consideravelmente mais difícil”, afirma ele, “se compararmos com alguém que fez o empréstimo com a taxa de 6,9%”.

Segundo o Money Times, os clientes que financiam uma casa no valor de R$300.000 em 30 anos podem economizar até R$16.200 devido ao diferencial entre as taxas dos principais bancos do país.

Taxas de juros dos grandes bancos do Brasil:

• Bradesco: 9,50%;
• Santander 9,49%
• Itaú: 9,50%
• Caixa Econômica Federal: 8,99%
• Banco do Brasil: 9,15%

Um aumento na faixa renda do Programa Casa Verde e Amarela

O Programa Casa Verde e Casa Amarela agora fornecerá financiamento a pessoas que perfazem até R$ 8.000 por mês. Além disso, as taxas de juros da linha Pro-holder, que foram projetadas para aqueles com melhores rendimentos, foram reduzidas.

Como resultado, a Caixa declarou em nota que a ampliação da distribuição de renda dará a mais indivíduos acesso ao financiamento com recursos do FGTS a taxas de juros reduzidas. Como resultado, existem diferenças nos subsídios e exigências para cada camada do programa habitacional.